Thị trường bất động sản đang bùng nổ tại nhiều tỉnh thành

Sự tăng trưởng nhanh chóng của thị trường bất động sản trong thời gian gần đây đã cho phép hàng ngàn đơn vị căn hộ được ra mắt mỗi năm, tạo ra ngành công nghiệp vận hành và quản lý các tài sản đó, thông qua hàng trăm nhà cung cấp dịch vụ trong nước và quốc tế. Tuy nhiên, sự gia tăng nhanh chóng của thị trường bất động sản cũng đã gây ra nhiều xung đột giữa các bên liên quan như nhà phát triển bất động sản, cư dân và nhà điều hành đưa kỹ năng quản lý và vận hành chuyên nghiệp vào nhu cầu cao hơn bao giờ hết.

Theo Bộ Xây dựng (MoC), tính đến tháng 3 năm nay, gần 500 dự án xây dựng chung cư trên 43 thành phố và tỉnh đã bị lôi kéo vào các tranh chấp, chiếm hơn 10% tổng số tòa nhà chung cư trên toàn quốc. Trong số đó, Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đang dẫn đầu danh sách với hơn 1.100 và 1.440 tòa nhà tương ứng. Xung đột và tranh chấp giữa nhà đầu tư và người mua đã xảy ra trong nhiều dự án bất kể họ là người nước ngoài hay đầu tư trong nước, từ phổ biến đến liên doanh cao cấp.

Ví dụ, hàng chục cư dân sống trong một dự án căn hộ tại Khu đô thị Mơ Lao ở quận Hadong của Hà Nội đã treo băng rôn để phản đối nhà phát triển, họ cho rằng họ đã vi phạm các quy định về quản lý và vận hành dự án. Do đó, nhà phát triển đã từ chối cho phép các phương tiện trong tầng hầm đỗ xe, và vì vậy cư dân buộc phải đỗ xe trên đường để tiếp tục phản đối nhà phát triển.

Trong một trường hợp khác ở Hadong, nhiều cư dân mua căn hộ theo sáng kiến ​​của phường Dương Nội đã đến thăm trụ sở của nhà phát triển, yêu cầu làm việc cùng nhau để giải quyết các vấn đề xung quanh việc thiếu diện tích căn hộ và các vấn đề khác. Hai bên đã có cuộc đối thoại kéo dài tới 12 giờ, nhưng vấn đề vẫn chưa được giải quyết đầy đủ. Xung đột và tranh chấp không chỉ phát sinh trong các dự án được đầu tư bởi các nhà phát triển trong nước, mà còn trong các nhà đầu tư quốc tế tự hào.

Thị trường chung hiện nay

Nhà phát triển thành phố Ciputra tại Hà Nội - dự án do Công ty Phát triển đô thị Nam Thăng Long đầu tư, liên doanh giữa Tập đoàn đầu tư phát triển hạ tầng đô thị của Việt Nam và Tập đoàn Ciputra của Indonesia - muốn xây dựng thêm đơn vị nhà ở nhưng người dân đã từ chối đề xuất, trích dẫn thiếu cơ sở hạ tầng.

Hàng trăm cư dân Ciputra gần đây đã gửi đơn kiến ​​nghị tới Ủy ban Nhân dân Hà Nội phản đối những bổ sung do liên doanh do Indonesia hậu thuẫn đề xuất. Đề xuất của công ty tìm cách sửa đổi kế hoạch ban đầu của nó, bao gồm năm tòa nhà từ năm đến 47 tầng, tăng lên tám tòa nhà từ 45 đến 68 tầng. Nhà phát triển cũng đề xuất chuyển đổi một mảnh đất rộng 55.000 mét vuông dành cho khu thương mại, vườn và đường thành một vị trí có không gian thương mại, văn phòng, khách sạn và nhà ở cao tầng cho gần 3.000 người.

Chính quyền thành phố đã chấp thuận về nguyên tắc một số thay đổi mà nhà phát triển tìm kiếm, đồng thời nhấn mạnh rằng nhà phát triển trước tiên nên đảm bảo rằng cơ sở hạ tầng sẽ đầy đủ và nhận được sự đồng thuận của cộng đồng.

Xung đột kéo dài cũng đã xảy ra ở Keangnam Hanoi Landmark, tòa nhà cao nhất tại Hà Nội. Các doanh nghiệp Keangnam của Hàn Quốc đã bị sa thải về phí quản lý hiện được áp dụng ở mức 17.000 đồng (0,80 đô la) mỗi m2 mỗi tháng. Tuy nhiên, người dân từ chối trả tiền, cho rằng mức phí cao hơn nhiều so với quy định của Ủy ban Nhân dân Hà Nội, chỉ ở mức 4.000 đồng (0,19 USD) mỗi m2.

Trong khi đó, Keangnam đã yêu cầu mức phí quản lý 4.000 đồng mỗi m2 áp dụng cho các tòa nhà cao tầng bình thường, trong khi tòa tháp Keangnam Hanoi Landmark có các cơ sở hiện đại nhất và công nghệ tiên tiến và do đó mức phí phải cao hơn. Tranh chấp cũng đã diễn ra trong các dự án có vốn đầu tư nước ngoài khác, như Golden West Lake, Chelsea Park, cũng như Sky City.
 

Những nguyên nhân chính làm ảnh hưởng

Vietnam Investment Review (VIR), với tham vọng tham gia vào lĩnh vực bất động sản và hỗ trợ kiểm tra và giải quyết các vấn đề, tuần trước đã tổ chức một cuộc hội thảo với chủ đề tìm tiếng nói chung về các tài sản đa sở hữu. Sự kiện do VIR và Venus Corporation đồng tổ chức đã diễn ra tại thành phố Hồ Chí Minh.

Theo Lê Trọng Minh, Tổng biên tập VIR, những lý do được sử dụng rộng rãi nhất đằng sau những tranh chấp này liên quan đến việc cải tạo đất, giải phóng mặt bằng và các vấn đề dân sự khác. Xung đột tại các tòa nhà chung cư cao tầng đang gia tăng đến mức các giải pháp phải được tìm thấy để làm cho thị trường của các tòa nhà chung cư ở Việt Nam ổn định hơn và thuận lợi cho cư dân, theo Minh Minh.

Theo các quy định hiện hành, cư dân - trước khi nhận căn hộ của họ - phải bỏ ra 2 phần trăm giá trị là phí bảo trì, với quỹ dưới sự quản lý tạm thời của các nhà phát triển tòa nhà chung cư. Khi ban quản lý tòa nhà được thành lập thông qua một cuộc bỏ phiếu của người dân, các nhà đầu tư phải bàn giao quỹ cho hội đồng quản trị. Tuy nhiên, một báo cáo của MoC tuyên bố rằng tại nhiều dự án, cư dân đã tuyên bố rằng các nhà đầu tư đã chiếm dụng quỹ này để sử dụng cho các mục đích khác.

Các lý do khác cho tranh chấp bao gồm các quy định không rõ ràng về quản lý và sử dụng các tòa nhà như tính toán diện tích căn hộ, khu vực ban công, hộp kỹ thuật, và khu vực chung và riêng. Ngoài ra, một số nhà đầu tư không đủ tiêu chuẩn đã cố tình vi phạm các quy định về đầu tư xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản và phòng chống cháy nổ.

Người mua căn hộ cũng được xem xét lại trong tất cả các điều khoản của hợp đồng đã ký, đặc biệt là các điều khoản liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc quản lý và sử dụng nhà. Nguyễn Ngọc Hương, Tổng giám đốc của Venus Corporation, cho rằng các tòa nhà chung cư cao tầng thường hoạt động ổn định trong ba năm đầu.

Tuy nhiên, tranh chấp trên mạng thường phát sinh từ năm thứ tư trở đi khi hệ thống cơ sở hạ tầng bắt đầu bộc lộ những dấu hiệu xuống cấp đầu tiên, đặc biệt là thang máy, thiết bị chữa cháy, cấp nước ngọt và hệ thống thoát nước. Tất cả những điều này là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến cuộc sống của cư dân, và là những điểm đau có thể dễ dàng dẫn đến xung đột, theo Hương Hương.
 

Giải pháp đề xuất mới nhất hiện nay

Hương cũng giải thích rằng cư dân đã không được giữ trong vòng lặp với các bản cập nhật cho các dự án của họ. Cư dân của họ phải được thông báo nhiều hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của họ và tuân thủ các quy định phù hợp, theo Hương Hương.

Các nhà điều hành, mặt khác, phải đảm bảo an ninh và an toàn của dự án cũng như giữ cho dự án hoạt động trong tình trạng tốt nhất, theo Hương. Ngoài ra, hoạt động tốt cũng giúp tăng giá trị của tài sản, đặc biệt là sau vài năm được đưa vào hoạt động. Đời Cuộc sống không dừng lại, vì vậy khung pháp lý cũng cần được sửa đổi cho phù hợp với dòng chảy của cuộc sống thực và sự phát triển của thị trường bất động sản, ông Hương Hương nói thêm.

Stephen Wyatt, giám đốc quốc gia của JLL Vietnam, cho biết nhiều người Việt Nam không quen thuộc với lối sống trong các tòa nhà chung cư cao tầng. Wyatt ngày càng có nhiều người Việt Nam sống trong các tòa nhà cao tầng và họ vẫn phải chịu gánh nặng với những quy định lạ lẫm trong các dự án đó, ông Wyatt nói.

Nhiều người trong số họ đã quá háo hức sống trong các tòa nhà chung cư cao cấp với đủ tiện nghi và tiện nghi, nhưng nhiều người trong số họ vẫn bối rối khi được yêu cầu phải tuân theo các quy định chung. Tất cả những quy định đó đã tồn tại nhiều năm trên thị trường toàn cầu, nhằm duy trì mức sống chất lượng tốt nhất cho cư dân. Người dân Việt Nam có thể mất nhiều thời gian hơn để làm quen với một loạt các quy định, ' đội ngũ quản lý chuyên nghiệp.

Xem thêm: Chi phí làm sổ đỏ

Các chuyên gia bất động sản khác tin rằng sự thiếu chuyên nghiệp có thể được coi là một trong những lý do dẫn đến tranh chấp giữa khách hàng và nhà phát triển. Ban quản lý và điều hành đóng vai trò quan trọng trong việc khẳng định uy tín của một nhà đầu tư. Nếu nhà đầu tư liên tục bị bắt gặp về vấn đề này hoặc vấn đề đó, thì tất nhiên người mua sẽ không tin tưởng vào bất kỳ sản phẩm nào trong tương lai của họ, Nott Wyatt kết luận.